[부장판사출신 대표변호사][상가건물임대차보호법 제10조] 상가건물임차인의 계약갱신요구권의 행사범위와 관련된 대법원 2020다241017 판결의 태도 소개
2021년 11월 30일
1. 구체적 사례
갑(임대인)은 2012. 7.경 연 250만원을 임대료로 받기로 하고 을(임차인)에게 이 사건 건물을 임대하는 임대차계약을 체결(이하 "이 사건 임대차계약")하였습니다. 갑은 2년 뒤인 2014. 7.경 임대료를 연 300만원으로 증액하면서 임대차 기간을 2019. 7.로 5년 더 연장하였습니다.
갑은 임대차계약이 기간만료되기 3개월 전인 2019. 4.경 을에게 임대차 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없다고 통보했습니다. 이에 대하여 임차인 을은 2018. 10. 개정된 상가건물임대차보호법(이하 "상가임대차법")에 따라 자신에게 임대차 계약의 갱신 요구권이 있다고 주장하며 계약 갱신을 요구하였습니다. 임대인 갑은 개정되기 전 상가임대차법에 따라 의무 임대차 기간은 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없으므로 임차인 을의 계약갱신을 거절하였고 이 사건 건물을 인도하라며 소송을 제기하였습니다.
2. 관련 법률
구 상가임대차법 제10조 제2항의 규정 내용
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
개정 상가임대차법의 규정 내용
제10조 제2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
부칙 제2조 (계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
3. 하급심 법원의 태도
가. 제1심 법원(대구지방법원 의성지원 2020.2.5. 2019가단10882)의 태도
"개정 상가임대차법은 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다"고 판시하며 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이루어진 임차인 을의 2019. 4. 갱신요구에 의해 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되었다고 판단하여 임대인 갑의 청구를 기각하였습니다.
나. 제2심 법원(대구지방법원 2020.6.10. 2020나302583)의 태도
제2심에서, 임대인 갑은 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 "갱신되는 임대차 계약"이란, "임차인이 구법에 따라 갱신요구권을 가지는 임대차 계약"이라고 주장하였습니다. 즉 이 사건의 경우 개정법 시행 당시까지의 임차인의 총 임대차 기간(2012. 7. 20.부터 2018. 10. 16.까지)이 5년을 초과하므로 비록 개정법 시행 당시 이 사건 임대차 계약이 존속하고 있기는 하나, 임차인 을은 임대인 갑에 대하여 구법에 따른 갱신요구권은 가지지 아니하고 따라서 이 사건 임대차계약에 개정 상가임대차법은 적용되지 아니하게 된다고 주장하였습니다.
이에 대하여 제2심 법원은, 개정법 부칙 제2조에 따라 10년 보장이 적용되는 '갱신되는 임대차'는 임대인 갑의 주장과 같이 '개정법 시행 당시 구법에 따른 보장기간 5년이 되지 아니하여 구법에 의하더라도 임차인이 기간만료 전에 갱신요구를 할 수 있는 경우'로 해석하여야 한다고 판시하며 제1심 판결을 취소하고 임대인 갑의 청구를 인용하였습니다.
4. 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결의 입장
대법원은 "임차인 을의 이 사건 임대차 계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데 임차인 을이 임대인 갑에게 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 5년을 경과했으므로 임차인 을에게는 개정 상가임대차법이 적용되지 않아 계약갱신을 요구할 수 없다"고 판시하면서 임차인 을의 상고를 기각하고 원심을 확정했습니다.
대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결
상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다.
위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.
5. 관련 승소사례
<사건개요>
원고는 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인이고, 피고는 원고와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약(이하 "이 사건 임대차계약")을 체결한 임차인입니다.
원고는 "이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다"고 주장하며 건물명도 청구의 소를 제기하였습니다.
<법무법인 품의 조력>
피고로부터 이 사건을 의뢰받은 홍중표 변호사는, 아래와 같은 점들에 비추어볼 때 원고의 피고에 대한 이 사건 부동산 명도청구는 기각되어야 함을 상세히 주장 및 입증하였습니다.
(1) 상가건물임대차보호법(이하 "상가임대차보호법") 제10조 제1항이 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"라고 규정하고 있고 동법 동조 제2항이 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정하고 있는 점
(2) 이 사건 임대차계약은 피고의 2차례에 걸친 갱신요구에 의하여 2021. *. **.까지 갱신된 점
(3) 피고는 개정된 상가임대차보호법이 적용되는 2018. 10. 16. 이후 이 사건 임대차계약을 최초 체결하거나 갱신한 것이므로 10년의 갱신요구권 보장기간이 적용되는 점
<처리결과>
법원은 이와 같은 주장을 모두 받아들여 이 사건 임대차계약은 피고의 갱신요구권 행사에 의하여 갱신되었고 따라서 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 받아들일 수 없다고 판시하며 원고의 청구를 기각하였습니다.
