[가정법원부장판사출신변호사] “상속”에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자가 상가건물임대차법 제3조 제2항에서 정한 “임차건물의 양수인”에 해당하는지 여부에 대한 검토
2022년 04월 27일
구체적 사례
원고는 1999. 8. 9. 주식회사 갑(이하 "갑"이라고 합니다)과 사이에 갑 소유의 별지 목록 기재 건물(이하 "이 사건 건물") 1층 중 일부(이하 "이 사건 임차건물")에 관하여 보증금 5천만원, 임대차기간 24개월로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
원고는 1999. 8. 15.경부터 이 사건 임차건물에서 소매업을 영위하여 왔고, 그 무렵 사업자등록도 마쳤습니다.
갑 회사 대표이사의 부친인 소외 1은 1997. 11. 21. 이 사건 건물에 관하여 1997. 11. 17.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가등기를 마쳐주었다다가 2000. 10. 23.경 사망하였고 소외 1의 처인 소외 2가 2006. 2. 10. 이 사건 건물에 관하여 가등기에 기한 본등기로서 소유권이전등기를 마쳤습니다.
원고는, 2006. 12. 10. 소외 2와 사이에 이 사건 임차건물에 관한 임대차계약을 체결하였고, 원고는 2008. 12. 15.경 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤습니다.
소외 2는 2009. 2. 14.경 사망하였고, 소외 2의 사망 후 2010. 3. 31. 이 사건 건물 중 각 1/4 지분에 관하여 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
한편 이 사건 건물에 대한 1순위 근저당권 실행으로 임의경매 절차가 진행되어 2011. 1. 13. 유한회사 **가 이 사건 건물을 취득하였습니다.
원고는, 원고와 소외 2 사이에는 원고가 소외 1에게 기지급한 임대차보증금 5천 만원으로 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차보증금 지급을 갈음하기로 하는 내용의 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하고, 이 사건 임대차계약은 종료되었으므로 소외 2의 상속인인 피고들은 이 사건 임대차계약에 따라 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하며 이 사건 청구에 이르게 되었습니다.
=> 사례의 해결: 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자는 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 임차건물의 양수인에 해당하고 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 불가분채무이므로, 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 소외 3, 소외 4와 공동하여 원고에게 임차보증금 5천만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
1. 원심법원의 입장
원심은, 이 사건 임차건물에 대한 원고의 임차권은 이 사건 건물이 선순위근저당권자 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 소멸하였으므로 망 소외 2의 임대인 지위를 승계한 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4는 "각자의 상속지분에 따라" 원고에 대한 이 사건 임차건물에 관한 임대차보증금반환채무를 부담한다라고 판시하였습니다.
또한, 원심은 "원고는 피고들과 제1심 공동피고 소외 3, 소외 4의 임대차보증금반환채무가 불가분채무라고 주장하나, 금전채무와 같이 급부의 내용이 가분인 채무가 공동상속된 경우, 이는 상속 개시와 동시에 당연히 법정상속분에 따라 공동상속인에게 분할되어 귀속되는 것이 원칙이고, 임대차보증금반환채무라고 하여 달리 볼 수 없으며, 처음부터 자신 의사에 따라 공동임대인이 된 사람들이 부담하는 임대차보증금반환채무가 불가분채무라고 하여 이를 단독임대인의 공동상속인에 대하여까지 마찬가지라고 보기는 어려우므로, 원고의 이러한 주장은 받아들일 수 없다고 판시하였습니다.
2. 대법원의 입장
가. 대법원은 아래와 같은 점들에 비추어보면, 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 소외 3, 소외 4와 공동하여 원고에게 임차보증금 5천만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판시하였습니다.
(1) 이 사건 임대차계약에서 정한 임차보증금은 당시 시행 중이던 구「상가건물 임대차보호법 시행령」(2002. 10. 14. 대통령령 제17757호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것) 제2조 제1항 제4호에 따른 기준 임차보증금을 초과하지 않으므로, 원고는 구「상가건물 임대차보호법」(2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제3조 제1항, 부칙 제2항 단서에 따라 사업자등록 신청일 다음날부터 대항력을 취득한 점
(2) 피고들은 소외 3, 소외 4와 함께 2009. 2. 14. 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계하는 점
(3) 원고는 2008. 12. 15.경 임차보증금을 받지 못한 채 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기를 마쳤는데, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하므로(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 소외 3, 소외 4의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는점
상가건물 임대차보호법 제9조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
나. 그리고 대법원은, 원심은 이 사건 건물이 선순위근저당권자의 신청에 따라 실시된 경매에 의하여 매각됨으로써 이 사건 임차건물에 관한 원고의 임차권은 소멸하였으므로 소외 2의 상속인들인 피고들과 소외 3, 소외 4는 원고에게 이 사건 임차건물에 관한 임차보증금 반환채무를 "각자의 상속지분"에 따라 분할하여 부담한다고 심판한바, 위와 같은 원심의 판단에는 상가임대차법상 임대인의 지위를 공동으로 승계한 상속인들의 임대차보증금반환채무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판시하며 이 점을 지적하는 원고의 이 부분 상고이유는 이유 있다고 판단하였습니다.
3. 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 [임대차보증금반환] [공2021상,453]
가. 판시사항
상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자가 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 ‘임차건물의 양수인’에 해당하는지 여부(적극) 및 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무가 불가분채무인지 여부(적극)
나. 판결요지
상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다.
이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 "당연히 승계한다"는 의미이다.
소유권 변동의 원인이 매매 등 "법률행위"든 상속ㆍ경매 등 "법률의 규정"이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다.
임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.
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