1. 위 구체적 사례 관련 원심법원의 입장(서울고등법원 2004. 8. 11.선고 2003나41540)

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가. (허위, 과장 광고 부분과 관련하여서는) 이 사건 아파트 광고에 주거환경평가의 주체와 수량화한 평가의 구체적인 결과가 기재되어 있지 않고, 광고 말미에 "..평가받을 반큼"이라는 가정적 표현을 사용하고 있어 일반인들에게 "주거환경평가"라는 공식적인 제도가 있으리라고 오인시킬 우려가 있다고 단정하기 어렵다고 하였고 "최적의 전원요지"라는 표현이 다소 과장된 점은 있으나 이는 사회적으로 용인될 수 있을 정도라고 판단하였습니다.

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나. (쓰레기 매립지 설치예정임을 알리지 않은 부분에 대하여는) 갑남을 비롯한 원고들과 피고 사이의 분양계약 체결에 있어서 중요한 의미를 가지는 것이므로 피고는 이 사실을 원고들이 충분히 인식할 수 있도록 고지하여야 할 의무가 있다고 하면서, 이러한 고지의무 위반에 따른 손해배상책임을 인정하였습니다.

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2. 위 구체적 사례 관련 대법원의 입장(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결)

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대법원은 아래와 같이 판시하며 상고를 기각하였고 원심판결을 유지하였습니다.

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이와 같은 대법원 판결은 분양계약 체결 결정에 영향을 줄 수 있는 주요한 사실은 건설회사가 소비자에게 알려야 하는 적극적인 의무가 있다는 점을 선언했다는 점에서 그 의미가 있습니다.

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가. 부동산 거래에 있어 신의칙상 거래 상대방에 대한 고지의무를 부담하는 경우

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부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.

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같은 취지에서 원심이 그 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 아파트 단지 인근에 이 사건 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실이 신의칙상 피고가 분양계약자들에게 고지하여야 할 대상이라고 본 것은 정당하고, 위 사실이 주택공급에 관한 규칙 제8조 제4항에서 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야 할 사항에 포함되지 않으므로 고지의무가 없다는 피고의 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.

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나. 아파트 분양계약자가 아파트 분양자의 신의칙상 고지의무 위반을 이유로 분양계약의 취소 없이 손해배상만을 청구할 수 있는지 여부(적극)

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고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다. 이와 달리, 이러한 경우 원고들로서는 분양계약 자체를 취소할 수 있을 뿐 손해배상은 청구할 수 없다는 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

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다. 아파트 분양자가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실을 분양계약자에게 고지하지 않은 사안에서, 그 후 부동산 경기의 상승에 따라 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 "상회"하는데도, 분양계약자의 손해액을 쓰레기 매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액 상당으로 본 사례​

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손해액의 산정은 법원이 상당하다고 인정하는 방식에 의하여 산정하면 되므로, 원심이 원고들의 손해액을 쓰레기 매립장의 건설을 고려한 이 사건 아파트의 가치하락액 상당으로 보고 판시와 같은 감정 결과에 따라 손해액을 산정한 조치는 수긍이 가며, 그 후에 부동산 경기의 전반적인 상승에 따라 이 사건 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하게 되었다고 하여 원고들에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.

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3. 신의칙상 고지의무 관련 법무법인 품의 승소사례

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원고는 피고에게 "신의칙상 고지의무"가 있음을 전제로 부작위에 의한 기망행위를 이유로 한 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.

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법무법인 품의 홍중표 변호사는 피고를 대리하며 "피고는 피고와 직접적으로 법률관계를 형성하고 있지 않은 원고에게 이 사건 사업 양수계약과 관련하여 신의칙상 고지의무가 없으므로 신의칙상 고지의무를 전제로 하는 원고의 주장은 아무런 이유가 없다"는 점을 상세히 주장 및 입증하였고 결국 원고의 청구를 기각하는 판결을 받을 수 있었습니다.

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가. 사건개요

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소외 1은 주식회사 1 등을 통하여 건축물 등을 개발하여 분양하는 사업(이하 "이 사건 사업")을 추진하였고, 원고는 20**.경 주식회사 1로부터 이 사건 사업으로 건설될 건축물 **호를 약 2억원에 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 "이 사건 분양계약")을 체결하고 주식회사 1에게 합계 약 2억원을 지급하였습니다.

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한편 피고는 이 사건 사업 진행관련하여 비교적 깊숙히 관여하여 왔고 **회사에 재직하게 되면서 이 사건 사업 추진을 위한 대출약정 등을 주도적으로 처리하였습니다.

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원고는 피고가 이 사건 사업 관련 일을 주도하였고 "대주단이 상당한 금원을 대출하여 이 사건 사업을 진행한다"는 피고의 말을 믿고 이 사건 사업 양수계약 및 분양자지위 승계 등에 동의하였으나 피고는 이 사건 사업 양수계약(주식회사 1과 주식회사 4 사이에 이 사건 사업관련 자산 내지 사업권을 양수하는 계약)을 체결할 당시 수분양자인 원고에게 (이 사건 분양자 지위를 양수한) 주식회사 4에 자본금이 가장납입된 후 인출되어 존재하지 않는다는 사실 등을 고지하지 않았다고 주장​하였습니다. 또한, 원고는 위와 같이 피고가 고지하지 않은 사실들로 인해 대출이 중단되어 결국 이 사건 사업이 중단되었고 원고가 기 납부한 2억원의 분양대금을 회수하는 것도 불가능하게 되었다고 주장하였습니다.

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결국, 원고는 "피고는 신의칙상 고지의무 있는 위와 같은 사실들을 원고에게 고지하지 아니함으로써 부작위에 의한 기망행위를 하였고 이로 인하여 원고는 분양대금 상당(약 2억원)의 재산상 손해를 입었으므로 피고는 원고에게 위 금액을 배상할 의무가 있다"고 주장하였습니다.

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나. 법무법인 품의 조력

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피고로부터 이 사건을 의뢰받은 홍중표 변호사는, 아래와 같은 점들에 비추어보면 "피고는 피고와 직접적으로 법률관계를 형성하고 있지 않은 원고에게 이 사건 사업 양수계약과 관련하여 신의칙상 고지의무가 없으므로 신의칙상 고지의무를 전제로 하는 원고의 주장은 아무런 이유가 없다"는 점을 상세히 주장 및 입증하였습니다.

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가. 어떠한 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있는데(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 등 참조), 위와 같은 신의치상 고지의무는 거래의 당사자 또는 그 대리인이나 그 거래가 이루어진 경위나 거래의 실질적 진행경과 등에 비추어 상대방에게 그 거래와 관련한 일정한 사항을 고지할 만한 지위에 있었다고 볼 수 있는 사람에게만 인정되는 점

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나. 그런데 피고가 이 사건 사업과 관련한 일들을 주도적으로 처리해 왔다고 하더라도 이 사건 사업 양수계약의 당사자는 주식회사 1과 주식회사 4이고 위 양수계약 당시 피고는 주식회사 4의 대표자가 아니었으며 나아가 피고는 주식회사 4를 대리하여 위 양수계약을 체결할 위치에 있지도 아니하였던 점

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다. 주식회사 1과 주식회사 4 사이의 이 사건 사업 양수계약이 원고 등 수분양자들의 동의를 효력발생요건으로 하고 있다거나 위 양수계약에 앞서 원고 등 수분양자들에게 위 양수계약에 관한 일정한 사항들을 미리 고지하여야 할 법적근거가 없는 점

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다. 처리결과

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법원은 위와 같은 주장을 모두 받아들여, 피고는 직접적으로 법률관계를 형성하고 있지 않은 원고에게 이 사건 사업 양수계약과 관련하여 신의칙상 고지의무를 부담하지 않는다고 판단하였고 따라서 이와 같은 고지의무를 전제를 하는 원고의 손해배상청구 주장은 이유없다며 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.

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<판결이유 중 일부>

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법무법인 품

서울특별시 서초구 서초중앙로 160 8층 806호, 807호

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